1. 路線価方式
   路線価方式は、路線価が定められている地域の評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことで、千円単位で表示しています。
   路線価方式における土地の価額は、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で補正した後に、その土地の面積を乗じて計算します。 
2. 倍率方式
   倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法です。倍率方式における土地の価額は、その土地の固定資産税評価額(都税事務所、市区役所又は町村役場で確認してください。)に一定の倍率を乗じて計算します。 

宅地の評価方法は、路線価方式又は倍率方式により行いますが、通達の追加や改正があり変わります。
宅地の評価においては、その宅地の評価減要素を検討し、いかに評価を下げるかが重要になります。

土地の形状により、土地の評価額が減額される場合があります。

例えば、路線に接する部分が狭い場合、間口に比べ奥行きが長い場合、不整形地の場合等に、財産評価基本通達では、一定の補正を行い、評価減することを認めています。

宅地が面している道路等により、宅地の評価額が減額される場合があります。

私道の用に供されている宅地、不特定多数の者の通行の用に供されている私道、一部だけが道路に面している宅地、道路に面していない宅地、がけ地を有する宅地、宅地が容積率の異なる2以上に地域にわたる場合、造成中の宅地、土地区画整理事業施行中の宅地の評価、固定資産税評価額が付されていない土地等の場合、評価減の適用を受けられる可能性があります。

宅地で、次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10％を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。

1. 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2. 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3. 震動の甚だしい宅地
4. 1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
   ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500平方メートル以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000平方メートル以上の地積の宅地をいいます。

（注）

1. 次の1から4のいずれかに該当する宅地は、地積規模の大きな宅地から除かれます。
   （1）市街化調整区域（都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。）に所在する宅地
   （2）都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
   （3）指定容積率が400％（東京都の特別区においては300％）以上の地域に所在する宅地
   （4）財産評価基本通達22－2に定める大規模工場用地
   
   
2. 三大都市圏とは、次の地域をいいます。
   （1）首都圏整備法第2条第3項に規定する既成市街地又は同条第4項に規定する近郊整備地帯
   （2）近畿圏整備法第2条第3項に規定する既成都市区域又は同条第4項に規定する近郊整備区域
   （3）中部圏開発整備法第2条第3項に規定する都市整備区域

「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地のうち、普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものとなります。また、倍率地域に所在するものについては、地積規模の大きな宅地に該当する宅地であれば対象となります。

1. 路線価地域に所在する場合
   「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地の価額は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価します。
   
   　評価額 ＝ 路線価 × 奥行価格補正率 × 不整形地補正率などの各種画地補正率 × 規模格差補正率 × 地積（㎡）
   
   
2. 倍率地域に所在する場合
   「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地の価額は、次に掲げる1の価額と2の価額のいずれか低い価額により評価します。
   （1）その宅地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した価額
   （2）その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額に、普通住宅地区の奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額

（注）市街地農地等（市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林及び市街地原野をいいます。）については、その市街地農地等が宅地であるとした場合に「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地に該当するときは、「その農地等が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」について「地積規模の大きな宅地の評価」を適用して評価します。

規模格差補正率は、次の算式により計算します（小数点以下第2位未満は切り捨てます。）。

規模格差補正率 ＝（ A × B ＋ C ）÷ 地積規模の大きな宅地の地積（ A ）× 0.8 

上記算式中の「 B 」及び「 C 」は、地積規模の大きな宅地の所在する地域に応じて、それぞれ次に掲げる表のとおりです。

3 大都市圏に所在する土地

3 大都市圏以外に所在する土地

出典：国税庁ホームページ　地積規模の大きな宅地の評価